最近，广州租房市场很耐人寻味：
琶洲南TOD一套142平米的房源，以每月2万元高价出租，每平米租金突破140元。
另一套310平大平层，业主出租叫价更是高达4.5万/月！
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同样位于琶洲的保利天悦，总租金最高的一套是303平的4房，叫价约4.5万/月，算下来租金约148元/平/月。
｜来源：链家
这个数字，不仅超过好几个天河次新小区，在海珠也是一骑绝尘。
与此同时，开发商们正在通过租赁这个看似不起眼的环节，悄然展开一场关乎整个楼市稳定的“价格保卫战”。
壹
虽然琶洲南TOD等标杆盘展现出强劲的市场号召力，但市场的另一面，有的区域经历着租金振荡。
最典型的，莫过于老黄埔。
2024年至今，老黄埔包括万科城市之光、富颐都荟等新房，还有文冲、茅岗、横沙等旧改回迁房陆续迎来交付，保守估计超过6000套。
｜老黄埔部分交付房源
| 广州楼市发布 制图
租房供应增加，大量房东会迎合市场租房需求，将闲置的房产集中出租，大量潜在租客迅速被消化。
如此一来，原本板块的租金体系受到冲击。
以万科城市之光为代表，老黄埔红盘迎来过租房“爆发期”。
2023年初，城光带家电家私的房源，最高能租到92元/月/平。
｜2023年城市之光房租对比
| 广州楼市发布 制图
目前，城市之光这一个小区的出租房源就接近200套，房源越挂越多，房租也有所下调。
根据楼市君统计，目前城市之光的月租金水平，主要在50-60元/平/月左右。
| 2025年万科城市之光出租房源信息
| 广州楼市发布 制图
可以预见的是，随着更多回迁房、新房放租，加上部分业主、中介为了促成交，老黄埔租金会进一步下调。
这种“租金下跌-房价预期走低-实际成交价下滑”的螺旋式下降，正在一步步显现：
按当前租金和挂牌价计算，年化回报率仅约1.3-1.8%，远低于资金成本，促使部分投资者抛售。同时，租赁市场的疲软信号加剧了购房者的观望情绪。
面对下行压力，业主呈现出不同的应对策略：有急售业主不得不接受更大议价空间，以求快速变现。
|来源：链家
也有业主自发组成“房价护卫军”，将二手挂牌价维持在5万+/平、成交价坚守在4.5万/㎡的红线之上。
| 来源：贝壳找房
贰
租金分化的背后，反映的是楼市正在经历的价值重构。
最近半年，广州二手房价从2.66万/平的均价，下跌至2.3万/平。（来源：贝壳找房）
| 广州二手房价走势
|来源：贝壳找房
持续阴跌的二手房价，正在严重拖累新房市场的置换链条，形成了一个恶性循环。
敏锐的开发商们已经洞察到这个问题的严重性，并开始采取系统性措施——
从租赁市场入手。
楼市君近日了解到，广州的头部房企，如越秀、保利正在筹备自己的二手买卖、租赁平台。他们为二手房的价格、租金设定一个参考坐标，对冲市场的悲观情绪。
比如越秀开发的资产管理平台，主动介入房源出租环节，避免业主因恐慌而出现抛售潮。
他们通过资产评估、房源包装、房源发布、房源推广、客源匹配、客户筛选、房屋保新、带看反馈、资源联动、增值服务等优势，协助业主完成房屋出租、出售。
｜越秀资产管理平台服务示意图
在2023-2024年，越秀资产管理平台已经受委托1500+宗房源、帮助800+位业主完成置换：
比如有珠江新城业主想要出售234平大平层，但同小区竞品多难出手，团队半年内多次面谈+免费保洁，最后不仅帮业主成功交易，还协助业主换到更稀缺的别墅。
即便在竞争激烈的牛奶厂，一套400平毛坯别墅挂牌半年没卖掉，团队接手后10天火速搞定，不仅让买家从1680万加价到1780万成交，业主拿钱全款买了海珠新房。
｜牛奶厂航拍图
｜广州楼市发布 摄
今年，保利发展也积极探索创新服务模式。
它通过保利爱家租售中心，在琶洲等核心板块，重点针对保利天悦等14个项目、超2万平的社区底商开展合作，把新房、二手房、租房一条龙服务全包圆。
这些举措看似是在经营租赁市场，实则剑指整个二手房交易体系。
专门针对二手交易，保利全新设立了“高屋行”旗舰店，主攻珠江新城等核心板块。
｜保利高屋行业务区域图
高屋行开创了独特的H.A.O服务体系：
通过精准匹配让房源价值清晰可见，专属顾问团队提供全程无忧服务，央企级安全保障确保交易安全顺畅。
｜保利高屋行业务区域图
与早期业主自发组织的“护盘联盟”不同，这次开发商采取的是更加系统化、专业化的干预策略。
在租赁端，通过资管平台统一收储房源，避免租金市场的恶性竞争。
在交易端，由专业团队评估房源价值，拒绝低价挂牌扰乱市场。
这种“以租促售”的策略，已经在部分项目显现效果。
叁
这本质上，市场打响了一场信心保卫战。
当“买房即贬值”成为普遍心理时，开发商不得不从单纯的房屋建造者转变为资产管理者。
他们通过掌握租赁市场的定价话语权，来重建购房者对房地产资产的信心。
与此同时，这种开发商深度介入租赁、二手市场的做法，正在重塑整个行业的商业模式和竞争格局。
｜广州城景航拍
｜广州楼市发布 摄
一方面，开发商迎合了租赁市场的巨大升级需求。
近年来全国租赁市场规模持续扩大，租房人口已接近2.6亿。
预计到2025年，国内租房人口将突破3亿，住宅租赁市场规模占比超过60%，这背后离不开是城镇化进程加速、住房观念转变。
聚焦广州市场，数据更具代表性。
根据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，广州租房人口占比已突破50%，与其他一线城市共同迈入“半城租房”时代。
｜广州楼市发布 摄
按照约1880万常住人口、超50%租房比例计算，广州当下约有950万人需要租房，其中城中村承载了租赁人口的大部分。
这说明广州租赁市场需求旺盛，也预示着品质租赁市场的巨大升级空间。
另一方面，开发商不再满足于“建完就卖”的传统模式，而是开始关注整个物业生命周期的价值管理。
这种转变既是对当前市场困境的应对，也预示着未来房地产行业可能走向“开发+运营”的新模式。
在这个过程中，如何平衡市场干预与自由竞争、短期维稳与长期发展，将成为考验开发商智慧的重要课题。
当然，这种创新模式能否从根本上重塑市场预期，仍需时间的检验。
但它标志着开发商服务模式的重要升级——从单纯卖房延伸到全周期资产管理，从一手伸向二手，为业主提供更完善的资产保障。
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